2014年初,中国60岁以上的老龄的人口已经达到了两个亿,中国60岁以上的人口占总人口的14.9%,到2020年这个数字估计达到2。5亿。可以预见,未来中国的养老问题会更加凸出。与此同时,地产行业黄金时代已经过去。各房企原有的产品以住宅为主,追求高周转的发展模式已经难以为继,企业销售业绩承压情况,谋求多元化转型变得非常迫切。在此背景下,各路房企纷纷进军养老地产行业,如万科、保利、招商等标杆企业。本文对以上标杆房企的养老地产发展模式进行归纳对比,供各位读者参考。

万科:

战略认知:确定发展养老地产为“万科再出发”战略之一;计划未来分拆养老业务独立上市;筹建养老事业部统筹万科全国养老业务。4月在万科集团内部第三次养老生态选择务虚会议上,总裁郁亮传达了3个信息:一是万科要坚定不移地加快发展养老产业;二是万科将养老产业具体发展权授予地方公司,总部对其没有任何绩效考核;三是万科与险资企业的合作持开放态度,对养老产业的售卖持差别化政策。

产品规划: 1.社区嵌入式小型机构:根据社区区位、规模、老龄化程度等因素,针对老旧社区回购配套,针对新社区配套建设“社区嵌入式小型机构”,配备老年餐桌、日托中心、活动中心等服务设施,提供24小时长期照顾、日托、喘息服务、老年餐饮、健康管理等服务。2。城市养老服务综合体:建立“自理公寓+护理公寓+商业配套+医疗配套”为一体的城市养老服务综合体,以其为社区服务中心,在针对全龄老年人服务的基础上,提供社区综合性配套服务。3.全龄化养老服务社区:建立大规模养老社区,其中针对老年人,配备亲子两代居、居家型养老公寓、医疗机构、养老机构、老年大学、老年餐厅、户外健身场等一系列养老服务配套,整个社区进行适老化配套。

代表项目:万科幸福汇、随园嘉树、橡树汇(服务品牌)

保利地产:

战略认识:发布5P战略,即:对自然的最大Promise(承诺)、保利中国Power(力量)在延伸、“三位一体”周全Peiban(陪伴)Poly APP以及保利社区O2O线上线下生活好Partner(拍档)。其中,养老地产“居家养老、社区养老、机构养老”为三位一体周全Peiban(陪伴)

产品规划:采用“会员制+房租” 的收费模式,前期需要缴纳10万元的押金,还有2万元的医疗押金。入住者离开时,这笔钱可以全额退还。除了押金之外,收费标准按不同房间来定,根据居住面积和朝向,租金从5000~11000/月不等;每个房间有两张床位,单张床位租金是房间租金的一半。此外,每人每月伙食费900元,看护费500元及以上不等。未来计划用3~5年时间使养老产业的运营进入稳健经营阶段,基本实现盈亏平衡,同时规划用8~10年左右达到发达国家的盈利水平,打通金融通道,通过REITs(房地产信托投资基金)上市。

代表项目:和熹会

招商地产:

战略认知:业务转型升级总体架构为:“一个根基、两条新路、三片沃野”的。其中“三片沃野”是指健康养老地产、特色产业园区与邮轮母港城业务。

产品规划:同法国第四大养老机构高利泽集团合作,双方共同成立合资公司,由高利泽输出服务,致力于成为中国失智失能老人养老项目的领导者。项目中一部分床位将专门为重症疾病老年人设计,提供深度护理,另一部分围绕可半自理老人设计,还有一部分则留给需要日间照料的老人。同时运营一部分老年公寓,为这些住户提供居家服务。

代表项目:番禺项目

以上我们可以看出,虽然在对养老地产发展的战略方向认识上一致,但是各房企对于具体发展模式存在着明显差异。通过以上对比我们可以看出:

1。目前养老地产尚处在发展初期,国内尚没有明确的成熟的发展模式可以借鉴。做为一个全新的产品品类,房企在以往住宅地产、商业地产中总结出来的产品标准化、可复制、高周转等非常有效的发展策略不适用于养老地产。另一方面,各地市场的差异性、项目基础条件的不同,客观上也很难有一个普适性的模式出现。随着在市场参与者的增加与实践的深入,我们一定会看到更多的模式创新,养老地产的发展一定会一步步走向成熟。

2.养老地产具体呈现的载体是地产,但是核心在于服务运营,这恰恰是传统房企能力的薄弱环节。在整个行业价值链上进行专业细分,引进专业服务公司提供服务是行之有效的解决之道,这对房企的资源整合能力提出了较高要求。

3.资金运作是每个养老地产项目不可回避的问题。养老地产项目资金回收周期较长,不同于传统的住宅等物业,如果不进行金融创新,仍然采用传统的项目开发模式,那么在资金方面就要承受巨大的压力,很大程度上决定了项目的成败。

回望养老地产的发展,一批市场的先行者已经给我们留下了许多坚实的脚印。随着健康养老市场的进一步成熟和国家对养老行业鼓励扶持政策的进一步完善、落地,随着养老地产行业众多参与者的不懈探索,对原有经验的总结提升,养老地产必然会闪现它金子一样的光芒,成为构筑幸福社会的重要环节!